LTV? DTI? DSR? 부동산 대출 용어 정리

일반적으로 집을 구매할 때 사람들은 은행에서 돈을 대출받습니다. 대출을 받는 과정에서 어려운 경제 용어들이 어렵게 느껴지실 수도 있습니다. 요즘 높아진 금리와 규제지역 해제 등으로 부동산 대출에 대한 관심이 높아지고 있는 만큼 오늘은 부동산 대출 용어에 대해 알아보려고 합니다.

 

LTV (주택담보대출)

거주하려는 집을 선택하고 은행에 찾아가서 대출을 신청하면 은행은 모두 대출을 해주지 않습니다. 은행도 대출을 해주는 기준이 있기 때문입니다.

은행은 돈을 빌려줄 때 구입하는 주택의 가격과 대출을 갚을 수 있는 상환능력을 살펴봅니다. 대표적으로 LTV와 DTI가 있습니다.

 

LTV ( Loan to value ratio)라고 불리는 주택담보대출비율은 소비자들이 구매한 주택을 담보로 은행에서 대출을 받을 시 적용하는 주택의 가치 대비 최대 대출 가능 한도를 말합니다. 담보인 주택의 가치에 중점을 둔 비율이라고 설명할 수 있습니다.

 

LTV = 은행 대출 가능금액 ÷ 담보주택의 실제 가치 x 100

주택 담보 평가 기준

1. 국세청의 기준 시가

2. 감정평가 시 감정평가사에 관함 법률에 따른 감정평가업자의 감정평가액

3. 한국 부동산원의 층별, 호별 격차율 지수로 산정한 가격

4. KB부동산 시세

보통 아파트는 시세를 기준으로 설정되며 빌라, 다세대 주택은 감정가를 기준으로 설정되고 있습니다.

 

LTV는 2022년 3분기부터 생애 최초 주택 구입자들에 한해서 LTV 80%까지 확대하였습니다. 지역과 주택가격, 소득과 상관없이 모두에게 적용됩니다.

 

 

DTI, 신 DTI (총부채 상환 비율)

DTI = 신규 주택담보대출 연간 상환 원리금상환금액+기타 대출 이자 상환액÷연소득 x100

DTI (Debt to income)은 소비자의 연 소득을 근거로 주택 담보로 대출 가능한 한도를 정할 수 있습니다. 대출 신청자의 경제적 능력 (연봉소득)에 따라 대출금액을 산정하는 방법입니다. DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 외 타 대출의 이자 상환액을 더해서 한도를 계산합니다. 개인의 연간 소득에서 부채 원리금이 차지하는 비중과 경제적 능력을 바탁으로 이루어집니다.

 

2018년부터 신 DTI가 도입되었습니다. 신 DTI는 대출자가 보유하고 있는 2건 이상의 모든 주택담보대출 원리금까지 반영한 계산법으로 비율을 산정합니다. 주택이 있음에도 불구하고 과도한 대출을 통해 재분양을 받는 것에 제약을 두어 투기를 방지하기 위해 만들어졌습니다.

 

신 DTI = 모든 주택담보대출 상환금액 (원금+이자)+ 기타 금융 부채상환금÷ 연소득 x100

DTI와 신 DTI를 취급하는 은행이 다르기 때문에 대출받는 은행으로 문의가 꼭 필요합니다. DTI 비율이 최대 60% 까지 적용돼서 실 수요자들의 자금 마련 부담이 낮아졌는데요. 예를 들어 연봉 6,000만 원에 DTI 60%를 적용한다면 연간 원리금상환액이 3,600만 원 이내면 된다는 의미입니다. 이자상환액이 매월 300만 원이 넘지 않아야 된다는 뜻입니다.

 

 

DSR (총부채 원리금 상환비율)

DSR (Debt service ratio)는 DTI와 마찬가지로 연 소득을 기반으로 측정하는 비율입니다.

DSR은 대출자가 가지고 있는 주택대출 원리금 이외에 신용카드 미납금, 신용대출, 자동차할부, 모든 대출 원리금 등 기타 대출의 원리금이 연 소득의 일정 비율을 넘지 못하게 규제하는 것을 말합니다. 즉, 총 대출 금액이 연간 소득에서 차지하는 비율을 말합니다. 모든 대출 원리금(원금+이자) 상환액을 기준으로 심사하기 때문에 DTI보다 더 까다롭고 엄격하게 계산됩니다.

 

DSR = 모든 주택담보대출 연간 원리금 상환액(원금+이자) + 기타 부채의 연간 원리금 상환액(원금+이자) ÷ 연소득 x 100

DSR은 수요자들의 상환 부담이 급격하게 높아지는 것을 방지하기 위한 최소한의 안전장치 역할을 합니다. 2022년 7월부터 총 가계대출이 1억 원을 초과할 시 DSR 규제가 적용되고 있습니다. 현재 DSR 규제 비율은 40%로 예를 들면 연봉이 1억 원인 사람은 연 4,000만 원까지 대출이 가능합니다.

 

한국주택금융공사가 운영하는 보금자리론은 주택가격 기준으로 6억 원까지 활용할 수 있었지만 내년부터 한시적으로 9억 원까지 완화됩니다. 보금자리론은 DSR규제의 적용을 받지 않기 때문에 내 집 마련을 할 때 매우 유리하게 활용할 수 있습니다.

 

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